Comprar vivienda de lujo en Madrid siendo extranjero: guía 2026
¿Qué adquiere realmente un extranjero cuando compra una vivienda de lujo en Madrid? No compra solo metros en un barrio prime: compra acceso a una jurisdicción estable, un activo denominado en euros y un mercado que en 2026 sigue captando capital internacional. La compra es perfectamente legal para un no residente, pero el recorrido fiscal y administrativo no es el mismo que para un comprador español. Esta guía ordena lo que cambia: el número de identificación de extranjero, los impuestos del no residente, la financiación bancaria, las zonas donde se concentra el producto prime y el final de la Golden Visa.
El interés no es anecdótico. Según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores, los compradores extranjeros firmaron el 14,6% de las compraventas en España en 2024, y el segmento alto sigue creciendo por encima de la media del mercado. Madrid es el destino que más se ha revalorizado dentro de ese flujo.
¿Puede un extranjero comprar una vivienda de lujo en Madrid sin ser residente?
Sí. Un extranjero puede comprar vivienda en Madrid sin ser residente ni tener nacionalidad española. La ley española no restringe la propiedad inmobiliaria por nacionalidad. El único requisito indispensable es obtener el número de identificación de extranjero (NIE), que identifica al comprador ante Hacienda, el notario y el Registro de la Propiedad. La compra no otorga por sí misma permiso de residencia.
La distinción que importa no es tener o no pasaporte español, sino la residencia fiscal. Un ciudadano de la Unión Europea y uno extracomunitario (por ejemplo, de Colombia, México o Venezuela) pueden comprar en las mismas condiciones civiles, pero tributan de forma distinta como propietarios. Esa diferencia, que se detalla más abajo, condiciona el tipo del impuesto sobre la renta de no residentes y algunos trámites de la operación.
Conviene separar dos figuras que se confunden a menudo: el NIE es el número fiscal que necesita cualquier extranjero para operar en España, mientras que la TIE (tarjeta de identidad de extranjero) es el documento físico que acredita la residencia legal de quien sí vive en el país. Para comprar basta con el NIE.
¿Qué documentación y pasos previos necesita un extranjero para comprar en Madrid?
Un comprador extranjero necesita cuatro elementos antes de firmar: el NIE, una cuenta bancaria en España para domiciliar pagos e impuestos, la justificación documental del origen de los fondos y, cuando la inversión supera ciertos umbrales, la declaración de inversión extranjera. Con esos requisitos resueltos, la operación avanza igual que la de cualquier comprador nacional.
El NIE se solicita en persona en una comisaría de policía, en la Oficina de Extranjería o en el consulado español del país de origen. El banco, por su parte, aplica la normativa de prevención de blanqueo de capitales (Ley 10/2010): pedirá documentación que acredite de dónde procede el dinero (venta de otro inmueble, dividendos, herencia, actividad empresarial). Este punto suele ser el que más alarga los plazos cuando no se prepara con antelación.
La declaración de inversión exterior es un trámite estadístico, no una autorización. Se presenta mediante el modelo D-2A ante el Registro de Inversiones cuando la operación supera los umbrales fijados por la normativa de inversiones exteriores o cuando el comprador procede de una jurisdicción no cooperativa. No frena la compra, pero forma parte del cierre correcto del expediente. Un asesoramiento legal y fiscal integrado, como el que The Avenue coordina dentro de su servicio para el inversor internacional, evita que estos trámites se conviertan en un cuello de botella.
¿Qué impuestos y gastos paga un no residente al comprar vivienda en Madrid?
Al comprar, el gasto fiscal depende de si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva. En una vivienda usada en Madrid se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) al 6%. En obra nueva se paga IVA al 10% más actos jurídicos documentados (AJD) al 0,75%. A eso se suman notaría y registro. El coste total ronda entre el 7% y el 12% sobre el precio.
El tipo de ITP del 6% en la Comunidad de Madrid es de los más bajos de España, un factor que juega a favor de la plaza frente a otras autonomías. Los detalles y bonificaciones aplicables están publicados por la Comunidad de Madrid. La tabla resume la diferencia entre los dos escenarios de compra.
| Concepto | Vivienda de segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP 6% (Comunidad de Madrid) | IVA 10% |
| Actos jurídicos documentados (AJD) | No aplica | 0,75% (Comunidad de Madrid) |
| Notaría | 600 a 1.000 € (referencia) | 600 a 1.000 € (referencia) |
| Registro de la Propiedad | 400 a 700 € (referencia) | 400 a 700 € (referencia) |
| Coste sobre el precio (aprox.) | 7% a 8% | 11% a 12% |
Un no residente debe presupuestar ese sobrecoste desde el principio, porque no se financia con la hipoteca y se abona en el momento de la escritura. En operaciones de alto importe, la diferencia entre comprar usado o nuevo puede suponer varios cientos de miles de euros solo en impuestos.
¿Cómo tributa un propietario extranjero durante la tenencia y en la venta?
Un propietario no residente tributa por el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR). Si la vivienda no se alquila, Hacienda imputa una renta ficticia (el 1,1% o el 2% del valor catastral) sobre la que se aplica el tipo del IRNR: 19% para residentes en la UE o el Espacio Económico Europeo, 24% para extracomunitarios como los compradores latinoamericanos. Al vender, la ganancia patrimonial tributa al 19%.
La mecánica de la venta añade dos particularidades cuando el vendedor es no residente. El comprador está obligado a retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211, como pago a cuenta de la ganancia del vendedor. Y la plusvalía municipal, el impuesto sobre el incremento del valor del terreno, recae sobre el comprador como sustituto del contribuyente cuando el vendedor es un particular no residente. Las reglas del IRNR sobre inmuebles están detalladas por la Agencia Tributaria, y la liquidación de la plusvalía la gestiona el Ayuntamiento de Madrid.
| Concepto | Residente UE/EEE | No residente extracomunitario (LATAM) |
|---|---|---|
| Tipo general IRNR | 19% | 24% |
| Renta imputada (vivienda no alquilada) | 19% sobre 1,1% o 2% del valor catastral | 24% sobre 1,1% o 2% del valor catastral |
| Ganancia patrimonial en la venta | 19% | 19% |
| Retención al comprador (modelo 211) | 3% del precio | 3% del precio |
Por encima de cierto patrimonio entra en juego un tercer nivel. El impuesto sobre el patrimonio grava a los no residentes por los bienes situados en España, y el impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas afecta a patrimonios superiores a 3.000.000 €, según la Agencia Tributaria. Un matiz frecuente: la Ley Beckham (el régimen especial de impatriados) rebaja la tributación de quienes se desplazan a España por trabajo, pero no cubre al inversor que solo compra vivienda sin trasladar su actividad. Confundir ambos supuestos lleva a expectativas fiscales equivocadas.
¿Sigue existiendo la Golden Visa por comprar vivienda en España?
No. La Golden Visa por inversión inmobiliaria quedó abolida el 3 de abril de 2025. La Ley Orgánica 1/2025 derogó los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013, que concedían residencia a quien invirtiera 500.000 € o más en vivienda. Comprar una propiedad en Madrid ya no da acceso a ningún permiso de residencia por esa vía. Quien busque residir en España debe recurrir a otras figuras.
El fin de la Golden Visa no ha frenado la compra extranjera de lujo, y ese dato es revelador: quien invierte en el prime madrileño lo hace por el activo, no por el permiso. Aun así, muchos compradores quieren combinar la inversión con una vía de residencia. Estas son las alternativas vigentes:
- Visado de residencia no lucrativa: para quien acredita ingresos o patrimonio suficientes para vivir en España sin trabajar. Exige medios económicos demostrables y no permite actividad laboral.
- Visado de nómada digital: para profesionales o teletrabajadores que prestan servicios a empresas fuera de España, con un porcentaje limitado de clientes nacionales.
- Residencia por reagrupación o por trabajo: vías ordinarias que dependen de la situación personal o profesional del solicitante.
Ninguna de estas figuras está ligada a la compra de vivienda, pero todas son compatibles con ser propietario. La inversión inmobiliaria y la estrategia de residencia se planifican por separado desde 2025.
¿Conviene comprar como persona física o a través de una sociedad?
Depende del objetivo. La mayoría de compradores de vivienda de uso propio compran como persona física, porque es más sencillo y fiscalmente eficiente para un único inmueble. La compra a través de una sociedad (española o extranjera) suele tener sentido cuando hay varios activos, un objetivo de planificación sucesoria o una gestión patrimonial que agrupa distintas inversiones. No hay una respuesta universal.
Comprar mediante una sociedad añade costes de constitución y mantenimiento, obligaciones contables y, si la estructura se percibe como artificiosa, escrutinio de Hacienda. A cambio ofrece flexibilidad para transmitir participaciones en lugar del inmueble y para ordenar la herencia entre varios titulares. Para un family office con cartera diversificada, la estructura societaria es habitual; para una segunda residencia, rara vez compensa.
La decisión debe tomarse antes de firmar, no después, porque cambiar la titularidad más tarde implica una nueva transmisión con su coste fiscal. Es el tipo de análisis que The Avenue integra en su acompañamiento al comprador de alto patrimonio, cruzando la parte inmobiliaria con la fiscal y la sucesoria antes de cerrar la operación.
¿Puede un no residente pedir hipoteca en España para una vivienda de lujo?
Sí. Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, aunque con condiciones más conservadoras. Un no residente suele obtener financiación de hasta el 60% o 70% del valor de tasación, frente al 70% u 80% de un residente. El banco pide documentación fiscal del país de origen y prueba de ingresos. El resto del precio, más los impuestos, se aporta con recursos propios.
El coste de la financiación depende del euríbor, que en junio de 2026 se situó en el 2,798% a doce meses, según el Banco de España. De acuerdo con la Estadística de Hipotecas del INE, el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios sobre vivienda se situó en el 2,98% en mayo de 2026, el último dato publicado. Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, la entidad asume la mayoría de gastos de constitución (gestoría, aranceles de notaría y registro del préstamo), y el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca recae también en el banco desde la reforma de 2018.
| Parámetro | Comprador no residente | Residente fiscal en España |
|---|---|---|
| Financiación máxima (LTV) | 60% a 70% del valor | 70% a 80% del valor |
| Documentación de ingresos | Certificado fiscal y justificantes del país de origen | Declaración de la renta y nóminas españolas |
| Aportación propia mínima | 30% a 40% + impuestos | 20% a 30% + impuestos |
¿En qué zonas de Madrid compran los extranjeros vivienda de lujo?
El comprador internacional se concentra en dos ejes: la almendra central (los distritos de Salamanca y Chamberí, con Recoletos y Almagro como puntos más altos) y el noroeste metropolitano de baja densidad (La Moraleja, Pozuelo y Boadilla). El primer eje ofrece pisos y áticos señoriales; el segundo, villas y chalets con parcela en urbanizaciones cerradas. La elección responde al estilo de vida más que al presupuesto.
Los precios de referencia a mediados de 2026, según los informes de precios de idealista a nivel de distrito y municipio, complementados con los índices por barrio de Fotocasa, ordenan el mapa prime de la ciudad y su corona.
| Zona | Precio medio de venta (€/m²) | Tipología dominante |
|---|---|---|
| Recoletos (Salamanca) | 12.133 | Pisos señoriales y áticos |
| Almagro (Chamberí) | 10.775 | Pisos clásicos rehabilitados |
| Distrito de Salamanca | 9.988 | Pisos prime y áticos |
| Distrito de Chamberí | 8.971 | Pisos burgueses de época |
| La Moraleja (Alcobendas) | 7.715 | Villas y chalets con parcela |
| La Finca (Pozuelo de Alarcón) | 5.167 | Villas en urbanización cerrada |
| Pozuelo de Alarcón | 5.022 | Chalets y villas |
| Boadilla del Monte | 4.279 | Chalets y adosados |
En el centro, el producto más disputado es el piso de época reformado y el ático con terraza. La demanda internacional se dirige sobre todo a los pisos de lujo en el Barrio de Salamanca y a los pisos de lujo en Chamberí, dos submercados donde la oferta de vivienda con carácter es limitada y no se repone. Quien prioriza vistas y espacio exterior busca áticos de lujo en Chamberí, un producto especialmente escaso.
En el noroeste, el argumento cambia: parcela, seguridad y proximidad a colegios internacionales. Las villas de lujo en La Finca, dentro de una de las urbanizaciones más vigiladas de Europa, y las casas de lujo en La Moraleja concentran a las familias que se trasladan a Madrid con hijos en edad escolar. Buena parte del producto más selecto de estas zonas no llega a los portales: se mueve en circuito privado, off-market, para preservar la discreción del propietario.
¿Por qué Madrid se ha convertido en la «nueva Miami» del inversor latinoamericano?
Madrid ejerce hoy sobre el capital latinoamericano el papel que durante décadas tuvo Miami: destino de refugio patrimonial, idioma común y seguridad jurídica. La diferencia es que Madrid añade un huso horario europeo, pertenencia a la Unión Europea y un mercado prime que sigue revalorizándose. El comprador de Bogotá, Ciudad de México o Caracas no busca solo una vivienda: busca poner parte de su patrimonio en euros y en una jurisdicción estable.
El análisis de The Avenue lo resume así: «El comprador latinoamericano de alto patrimonio no adquiere simplemente una vivienda; adquiere protección de capital». Esa lectura, desarrollada en su estudio sobre qué busca el comprador latinoamericano en el mercado prime, explica por qué el fin de la Golden Visa apenas ha alterado el flujo: la motivación nunca fue el permiso, sino el activo.
La tendencia no se limita a Latinoamérica. Según un reportaje de la agencia Reuters de junio de 2026, compradores de Estados Unidos, Europa del Este y el Golfo también han situado a España entre sus destinos de refugio ante la inestabilidad global. Y Savills sitúa a Madrid entre los mercados prime europeos con mejor previsión de crecimiento del valor de capital para 2026. El desplazamiento del eje de decisión desde otras capitales hacia Madrid está documentado en el análisis de The Avenue sobre la internacionalización del residencial prime en España.
¿Cómo es el proceso de compra paso a paso para un extranjero?
El proceso de compra para un no residente sigue siete pasos ordenados, desde la obtención del NIE hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad. Cada fase tiene su documentación y sus plazos. Preparar el NIE, la cuenta bancaria y la justificación de fondos antes de elegir la vivienda es lo que evita que la operación se alargue una vez encontrado el activo.
- Obtención del NIE. En comisaría, Oficina de Extranjería o consulado del país de origen. Es el primer trámite y condiciona todos los demás.
- Apertura de cuenta bancaria en España. Necesaria para domiciliar el pago, los impuestos y los gastos recurrentes de la vivienda.
- Selección de la propiedad y señal. Se formaliza con un contrato de reserva o de arras que fija precio, plazo y condiciones.
- Due diligence legal. Verificación de cargas, situación registral, licencias, estado urbanístico y deudas con la comunidad de propietarios antes de comprometer el resto del precio.
- Declaración de inversión extranjera. Presentación del modelo D-2A cuando la operación supera los umbrales o procede de una jurisdicción no cooperativa.
- Firma de la escritura ante notario. Se paga el precio, se liquidan los impuestos (ITP o IVA más AJD) y se eleva a público la compraventa.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad. Cierra el expediente y otorga plena oponibilidad frente a terceros.
La ley no obliga a contratar abogado, pero en una compra de alto importe hecha desde otro país, la due diligence y la coordinación fiscal marcan la diferencia entre una operación limpia y una con sorpresas. El comprador que opera a distancia gana en seguridad cuando delega esa verificación en un equipo local que responde por ella.
Preguntas frecuentes
¿Un extranjero necesita residencia para comprar vivienda en Madrid?
No. Cualquier extranjero puede comprar vivienda en Madrid sin ser residente. Solo necesita el NIE (número de identificación de extranjero). La compra no concede residencia, y desde abril de 2025 tampoco da acceso a la Golden Visa, que fue derogada.
¿Cuánto dinero hace falta además del precio de la vivienda?
Entre un 7% y un 12% del precio en impuestos y gastos, según sea vivienda usada (ITP 6%) u obra nueva (IVA 10% más AJD 0,75%), más notaría y registro. Un no residente debe aportar además entre el 30% y el 40% del valor si financia con hipoteca.
¿Qué impuesto paga un no residente latinoamericano por tener la vivienda?
El impuesto sobre la renta de no residentes al 24% (frente al 19% de un residente en la UE). Si la vivienda no se alquila, se aplica sobre una renta imputada del 1,1% o el 2% del valor catastral. Al vender, la ganancia tributa al 19%.
¿Puede un no residente conseguir hipoteca en un banco español?
Sí, normalmente por el 60% o 70% del valor de tasación, frente al 70% u 80% de un residente. El banco exige documentación fiscal del país de origen y prueba de ingresos, y el comprador aporta el resto más los impuestos con recursos propios.
¿Sigue vigente la Golden Visa por comprar una vivienda de 500.000 euros?
No. La Ley Orgánica 1/2025 abolió la Golden Visa por inversión inmobiliaria el 3 de abril de 2025. Comprar vivienda en España ya no da residencia. Las alternativas actuales son el visado de residencia no lucrativa y el visado de nómada digital, no ligados a la compra.
¿Es obligatorio contratar un abogado para comprar?
No es obligatorio por ley, pero es recomendable en operaciones de alto importe realizadas desde el extranjero. El abogado verifica cargas, situación registral y urbanística, y coordina la fiscalidad de la operación, algo especialmente relevante cuando el comprador no reside en España.
